ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่เช่าโดยไม่มีสิทธิ ผลเป็นอย่างไร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 788/2531

ว.เป็นผู้เช่าที่ดินจากจำเลยในฐานะส่วนตัว มิใช่เป็นตัวแทนเชิดของโจทก์ แม้โจทก์จะเข้าไปประกอบกิจการโรงแรมในที่เช่าและก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดเวลา ว. ได้แสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาเช่าก็ไม่ก่อนิติสัมพันธ์ระหว่างจำเลยกับโจทก์ โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิประโยชน์ใด ๆ จากสัญญาเช่าได้ การที่โจทก์ปลูกสร้างโรงแรม สระว่ายน้ำ ภัตตาคารในที่เช่า จึงเป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิในที่ดินของจำเลย สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นส่วนควบกับที่ดินและตกเป็นของจำเลยโจทก์ไม่อาจฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้.

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลดำเนินกิจการโรงแรม ภัตตาคารโจทก์ได้เชิดนายวิสิทธิ์เป็นตัวแทนเช่าที่ดินของจำเลยที่ 1 และโจทก์ได้ก่อสร้างอาคาร โรงแรม ภัตตาคาร สระว่ายน้ำ พร้อมอุปกรณ์ต่าง ๆ ก่อนครบกำหนด เวลาเช่านายวิสิทธิ์ได้มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอทำสัญญาเช่าต่อตามข้อตกลงในสัญญาเช่าเดิมข้อ 6 แต่จำเลยที่ 1 กลับนำที่ดินไปให้จำเลยที่ 2 เช่า และจำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองโรงแรมของโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 2 ได้โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 3 และเปลี่ยนชื่อโรงแรมใหม่ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามใช้ค่าเสียหาย จนกว่าจำเลยที่ 1 และที่ 3จะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกของโจทก์ และให้ขับไล่จำเลยที่ 1,ที่ 3 และบริวารเพื่อโจทก์จะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน2,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ย โดยให้จำเลยที่ 2 รับผิดในต้นเงิน740,000 บาท และจำเลยที่ 3 รับผิดในต้นเงิน 1,290,000 บาทโจทก์และจำเลยทั้งสามฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ข้อเท็จจริงเป็นอันฟังยุติตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยว่า นายวิสิทธิ์ มีนสุข เป็นผู้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัว ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 และขณะทำสัญญาทั้งสองฉบับนี้เป็นเวลาก่อนที่โจทก์จะจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ดังนั้น คดีจึงมีปัญหาในเบื้องต้นว่า การที่โจทก์อาศัยสิทธิตามสัญญาฉบับดังกล่าวมาเป็นมูลฟ้องร้องให้จำเลยทั้งสามต้องรับผิดในค่าเสียหายที่โจทก์อ้างว่าตนได้รับจากการกระทำของจำเลยนั้น โจทก์จะมีอำนาจฟ้องได้หรือไม่

พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติดังกล่าวเป็นอันแสดงชัดอยู่แล้วว่า ผู้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 คือนายวิสิทธิ์ หาใช่โจทก์ไม่ และการที่โจทก์จะอ้างว่าได้เชิดนายวิสิทธิ์ให้เป็นตัวแทนไปทำนิติกรรมกับจำเลยที่ 1 เพื่อแสดงว่าโจทก์คือตัวการผู้เป็นคู่สัญญาโดยตรง อันมีสิทธิที่จะได้รับประโยชน์จากเงื่อนไขในสัญญา ก็ไม่อาจจะกล่าวได้เช่นนั้น เพราะในขณะที่ทำสัญญา โจทก์ซึ่งอ้างว่าเป็นตัวการยังไม่มีตัวตน ทั้งนี้โจทก์เพิ่งจะจดทะเบียนมีฐานะเป็นนิติบุคคลภายหลังจากที่นายวิสิทธิ์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 กันแล้วเป็นเวลาถึง 2 ปีเศษ และ 4 เดือนเศษ ตามลำดับ เมื่อเป็นเช่นนี้โจทก์จึงอ้างไม่ได้ว่าความจริงตนเป็นตัวการผู้เชิดให้นายวิสิทธิ์ไปก่อนิติสัมพันธ์ดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 เพื่อหวังเอาประโยชน์จากสัญญานั้น ๆและเมื่อฟังว่าโจทก์มิใช่เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 ดังกล่าวแล้ว การที่ต่อมาก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า นายวิสิทธิ์ผู้เช่าได้แสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.42ก็ไม่ก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ใด ๆ ขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์โจทก์จึงไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆ ในฐานะผู้เช่ามาฟ้องบังคับให้จำเลยต้องรับผิด ปัญหาวินิจฉัยต่อไปมีว่า จำเลยทั้งสามจะต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายในส่วนอาคารโรงแรม ภัตตาคาร สระว่ายน้ำ และเครื่องอุปกรณ์โรงแรมต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่าเมื่อโจทก์มิอาจอ้างสิทธิประโยชน์ใด ๆ จากสัญญาเช่าพิพาทได้การที่โจทก์ปลูกสร้างโรงแรม สระว่ายน้ำ ภัตตาคาร ซึ่งใช้ประกอบกิจการโรงแรมจึงเป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิในที่ดินของจำเลยที่ 1 อาคารโรงแรม สระว่ายน้ำ และภัตตาคาร ต้องตกเป็นส่วนควบกับที่ดินและตกเป็นของจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่อาจฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆที่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ สำหรับข้าวของเครื่องใช้ประกอบตัวอาคารและใช้ในกิจการโรงแรมต่าง ๆ เช่น ตู้ เตียง โต๊ะเครื่องครัว เครื่องใช้ เครื่องดูดน้ำ เครื่องกรองน้ำ ฯลฯ นั้นโจทก์มิได้ฟ้องเรียกเอาคืนเป็นของโจทก์ คงเรียกมาแต่ค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้อาคารพิพาทประกอบกิจการโรงแรมโดยอาศัยสิ่งต่าง ๆ ดังกล่าวเป็นเครื่องคำนวณความเสียหายเท่านั้นทั้งยังมีคำขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทด้วย ประเด็นข้อนี้จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยทั้งสามฟังขึ้นส่วนฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลเห็นควรให้เป็นพับ"